Hiệp hội bất động sản TPHCM (Horea) vừa đưa ra cảnh báo về tình trạng lệch cung cầu trên thị trường bất động sản. Cụ thể, theo Horea, trong khi phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu cao thì nguồn cung lại rất hạn chế, còn căn hộ cao cấp nguồn cung đang ồ ạt trong khi sức cầu có hạn. Nếu nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng mạnh sẽ dẫn đến bất ổn trên thị trường bất động sản.
Nguồn tiền để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản hiện nay đến từ các nguồn chính như: nguồn vốn tự có của chủ đầu tư hay khách hàng, nguồn phát hành chứng khoán trên thị trường vốn, vay vốn từ các tổ chức tín dụng và nguồn vốn từ nước ngoài đầu tư vào các doanh nghiệp bất động sản thông qua con đường sáp nhập, hợp nhất và mua lại (M&A).
Các ngân hàng vẫn đang rót nhiều vốn để cho vay vào các dự án bất động sản cao cấp dù bài học về rủi ro và phát sinh nợ xấu từ những năm 2008-2014 vẫn còn đó.
Nỗ lực đạt chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cuối năm
Các ngân hàng có nhiều lý do để cấp vốn nhiều vào các dự án bất động sản cao cấp.
Thứ nhất, họ đang phải chạy chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đến cuối năm 2016 là 18-20% nhằm đạt được các mục tiêu về lợi nhuận, giảm nợ xấu về mặt tỷ lệ (chứ chưa chắc giảm về mặt số lượng nợ xấu), tổng tài sản… mà ngân hàng đã đưa ra từ đầu năm kế hoạch.
Ngoài ra, cấp tín dụng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh đang không được thuận lợi như các năm trước không chỉ vì vấn đề lãi suất cho vay chưa hạ được nhiều mà hầu như những doanh nghiệp hay dự án làm ăn hiệu quả đã vay từ trước với lãi suất vay ngắn hạn chỉ khoảng 4-5% và rất thấp hơn LS cho vay hiện nay của nhiều ngân hàng (khoảng từ 6-8% cho vay ngắn hạn). Còn những dự án muốn vay vốn hiện nay và muốn tiếp cận vốn của ngân hàng cũng như chấp nhận mức LS vay hiện nay thì các ngân hàng rất khó tìm được dự án có chất lượng tốt và khả năng trả nợ đảm bảo theo tiêu chuẩn cho vay của ngân hàng. Cho nên, ngân hàng đang gặp khó trong việc tìm đầu ra vốn cho các dự án kinh doanh hiệu quả để cho vay, dù LS cho vay đang hạ dần.
Trong khi đó cấp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thì có lãi suất trung dài hạn tốt hơn, thậm chí có ngân hàng có thể cho vay được lãi suất trung dài hạn đến 11-12% sau thời gian lãi suất ưu đãi, trong khi lãi suất huy động bình quân của NHTMCPNN chỉ từ 3.2-4,3%/năm, còn NHTMCP không có vốn nhà nước có mức LS bình quân huy động cao hơn tí nhưng cũng chỉ khoảng từ 4-5,5%/năm, nên mức margin lợi nhuận là khá tốt khi cho vay trong lĩnh vực bất động sản cao cấp.
Về dòng tiền trả nợ, hầu hết khách hàng mua các bất động sản cao cấp này thì thường là các khách hàng từ trung bình khá trở lên và có thu nhập ổn định cũng như họ đã tính toán sẵn dòng tiền để trả nợ trước khi đầu tư vào các dự án này nên hầu như các ngân hàng cũng yên tâm về khoản tiền trả nợ, đặc biệt trong điều kiện về giá cả hiện nay thì các dự án bất động sản cao cấp đang có xu hướng tiếp tục tăng giá trong thời gian tới, dự kiến tăng khoảng 10-20% trong năm 2017.
Nhiều vấn đề cần lo khi cấp vốn ồ ạt vào bất động sản cao cấp
Theo thông tư 06/2016 của NHNN về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNNngày 20/11/2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ ngày 1/7/2016 thì trong công thức tính chỉ số an toàn vốn có phần mẫu số là Tổng tài sản có rủi ro, khi mẫu số này càng lớn thì chỉ số CAR sẽ càng nhỏ.
Trong cho vay vào lĩnh vực bất động sản, tài sản có nội bảng là các khoản cho vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với quyền sử dụng đất của bên vay: nhóm tài sản có có hệ số rủi ro 50%; trong khi đó các khoản cho vay để kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro là 150% chỉ áp dụng kể từ ngày Thông tư có hiệu lực đến ngày 31/12/2016 và sẽ tăng lên 200% áp dụng kể từ ngày 01/01/2017. Do đó, nếu các tăng cường cho vay vào lĩnh vực bất động sản cao cấp thì với các hệ số rủi ro ngày càng tăng ở trên sẽ làm cho chỉ số CAR của ngân hàng ngày càng giảm; trong khi các ngân hàng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tăng vốn cấp 1 và cấp 2 để tăng chỉ số CAR, đặc biệt là các NHTMCPNN.
Tuy rằng cho vay vào phân khúc này thì ngân hàng sẽ có lợi nhuận cao hơn và nhận được dòng tiền trả nợ tốt nhưng với lượng cung đang vượt cầu ở phần khúc này hiện nay, chủ đầu tư ồ ạt cho ra nhiều sản phẩm và sức hấp thụ của thị trường có hạn thì rủi ro cho các ngân hàng là rất lớn. Rủi ro đó có thể gồm: Thứ nhất, khi thị trường bão hoà thì chủ đầu tư sẽ thiếu đầu ra và sẽ không có đủ dòng tiền để trả nợ cho ngân hàng như đã từng xảy ra ở thời điểm từ năm 2010-2014 vừa qua và đã làm cho nhiều NH phát sinh nợ xấu từ lĩnh vực cho vay có liên quan đến bất động sản mà bây giờ họ vẫn đang phải giải quyết, ví dụ như ngân hàng Đông Á
Thứ hai, khách hàng đầu tư khó tìm được khách mua thì họ cũng sẽ không có dòng tiền để trả nợ lãi và gốc, thì NH cũng sẽ khó thu hồi nợ và nợ sẽ chuyển thành nợ xấu.
Từ các rủi ro trên cộng với nền kinh tế vẫn đang vật lộn với nợ xấu khổng lồ mà chưa có cách giải quyết hiệu quả như hiện nay, nợ xấu từ việc cho vay có liên quan đến bất động sản sẽ dễ dàng quay lại và càng làm cho hệ thống ngân hàng ngày càng khó khăn hơn. Từ đó, sẽ làm cho hệ thống ngân hàng khó mà phát triển ổn định.
Nguồn: TS. Bùi Quang Tín/Trí thức trẻ