Đây là những động lực để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững trong năm 2024 và các năm tiếp theo.
Sự vào cuộc tích cực
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Cụ thể hóa các luật, từng bước đưa bất động sản trở lại “quỹ đạo”
Từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn, thách thức. Theo đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện và nhiều chỉ đạo quyết liệt, linh hoạt để thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2023 và Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023 do Bộ Xây dựng soạn thảo đã được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Hai luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 và là hai luật quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế chính sách mang tính nhất quán của Chính phủ trong quyết tâm giải quyết khó khăn cho thị trường, từng bước đưa bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển ổn định và bền vững.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu: Thị trường bất động sản đang trong tiến trình phục hồi
Luật Đất đai 2024 đã tiếp thu nhiều ý kiến của các doanh nghiệp, chuyên gia, hiệp hội, có nhiều điểm rất tích cực như cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất”; lần đầu tiên bổ sung Chương 8 về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất”; quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; hay quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất… Tôi mong muốn trong năm 2024, các cơ quan quản lý sẽ sớm ban hành văn bản quy định chi tiết triển khai luật sát thực tế để tạo động lực phát triển cho thị trường.
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho biết, thời gian qua, các vướng mắc pháp lý liên quan đến bất động sản đã tháo gỡ được 70%. Liên quan Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2023, đến 1/1/2025 mới có hiệu lực, nhưng về cơ bản năm 2024 đã là bước chạy đà phù hợp.
Ngoài ra, một số chính sách quan trọng liên quan đến lĩnh vực xây dựng, bất động sản năm 2023-2024 đã có tác động tích cực và theo hướng chặt chẽ hơn như: Thông tư 22/2023/TT-NHNN ngày 29/12/2023 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm hệ số rủi ro đối với cho vay khu công nghiệp và nhà ở xã hội; NHNN đã giao hạn mức tín dụng tăng khoảng 15% năm 2024; Nghị quyết 82/NQ-CP ngày 18/5/2023 về thúc đẩy phục hồi và phát triển du lịch bền vững; chính sách tài khóa mở rộng, có trọng tâm, trọng điểm với các chính sách giãn hoãn, giảm thuế, phí năm 2023 (quy mô khoảng gần 200.000 tỷ đồng, tương đương ngân sách nhà nước giảm thu khoảng 80.000 tỷ đồng), tiếp tục giảm 2% thuế GTGT trong 6 tháng năm 2024, giảm thuế bảo vệ môi trường năm 2024…
Kết quả cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực, nguồn cung đã từng bước được cải thiện, nguồn vốn từng bước được khơi thông. Thị trường nương theo những “điểm sáng” từ chính sách để phục hồi và phát triển bền vững trong năm 2024 và những năm tiếp theo.
Tính đến hết năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,75 triệu tỷ đồng (chiếm 21,4% tổng dư nợ của nền kinh tế), ước tăng khoảng 6,75% so với cuối năm 2022. Tức là so với giai đoạn trước bắt đầu tăng lên, nguồn tài chính đổ vào thị trường bắt đầu sôi động hơn.
Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong cả năm 2023 tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận là 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷ đồng (chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022.
Về nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản đạt 4,7 tỷ USD (chiếm 12,7% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành, vốn FDI thực hiện đạt 1,15 tỷ USD (chiếm 5%).
Dự báo là điểm sáng
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung.
Vì vậy, việc tiếp cận phải phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiếm soát rủi ro. Đặc biệt phải quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính, chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản, giá cả; sớm giải quyết dứt điểm, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua; thực hiện tốt các Nghị định, Nghị quyết, Thông tư...
Dự báo về cơ hội phục hồi ngành bất động sản năm 2024, ông Lê Viết Hải, đại diện Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TPHCM cho biết, thị trường có khả năng sẽ phục hồi ở những dự án bất động sản đô thị. Còn bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ chưa thể phục hồi được do phát triển quá mạnh từ những năm trước khiến dư thừa nguồn cung, cũng như vẫn chưa thể khai thác hết. Do đó, bất động sản nghỉ dưỡng cần phải thêm một vài năm nữa để có bước chuyển mình.
Dự báo, năm 2024 thị trường sẽ có hai điểm sáng. Một là bất động sản công nghiệp vì nguồn vốn đầu tư FDI còn rất nhiều, giá thuê bất động sản công nghiệp đang tăng cao. Hai là nhà ở giá vừa phải, nhà ở xã hội có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, chưa kể năm 2024 sẽ có nhiều dự án khởi công.
Có thể nói dù đã có những dấu hiệu tích cực hơn vào cuối năm nhưng theo các chuyên gia nhìn chung thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn. Theo đó, để thị trường bất động sản tốt hơn trong năm 2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh mong muốn các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thực hiện một số giải pháp như: Về nguồn vốn đầu tư, đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.
Về hoạt động đầu tư, tập trung hoàn thành các dự án đang dang dở, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phân khúc giá rẻ để tăng tính thanh khoản. Trong hoạt động đầu tư, các doanh nghiệp phải đảm bảo chất lượng sản phẩm khi trao đến tay khách hàng đảm bảo về tính pháp lý; đảm bảo chất lượng về thiết kế, công năng; bố trí đầy đủ về hạ tầng xã hội; đa dạng và đồng bộ về tiện ích, dịch vụ. Về giá thành sản phẩm bất động sản, thực hiện các giải pháp tiết kiệm, tiết giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế của người dân, vừa túi tiền.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để tháo gỡ bất ổn liên quan đến bất hợp lý trong cơ cấu nhà ở do lệch pha cung cầu, các địa phương cần xây dựng chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2030-2045, có sự cân đối cung cầu các phân khúc bất động sản. Đồng thời, cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp khả năng chi trả theo cơ chế thị trường, tăng cường hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư nhà ở xã hội. Bố trí đầy đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị.