Toàn cảnh bất động sản Hà Nội quý I

Phân khúc bình dân chiếm lĩnh lượng căn hộ để bán

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2017, thị trường Hà Nội có 14 dự án mở bán mới và 21 dự án mở bán thêm, cung cấp ra thị trường khoảng 9.220 căn hộ, giảm 10% theo quý, nhưng tăng 39% theo năm.

Sự sụt giảm này được Savills nhận định, là do ảnh hưởng của dịp Tết Nguyên đán dài ngày, khiến cho nhiều doanh nghiệp hoãn lại kế hoạch mở bán và chờ sang quý tiếp theo. Đây cũng là thông lệ diễn ra hàng năm và việc sụt giảm hầu như không tác động nhiều tới tâm lý của người mua nhà.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nhất so với nhiều năm trước đây là sự chuyển dịch mạnh mẽ từ phân khúc cao cấp sang phân khúc trung cấp và bình dân. Cụ thể, số liệu từ báo cáo quý I/2017 của CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc trung cấp trên thị trường Hà Nội chiếm lĩnh thị trường với 62% tổng nguồn cung mới. Kế tiếp là phân khúc cao cấp, nhưng tỷ lệ đã giảm khá mạnh, trong khi phân khúc bình dân đã có sự nhảy vọt thêm gấp 3 lần thời điểm quý IV/2016, chiếm 19%.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Phân tích CBRE cho rằng, sự chuyển dịch từ phân khúc cao cấp sang phân khúc bình dân là tín hiệu cho thấy thị trường đang dần cân bằng hơn, hướng tới những người có nhu cầu ở thực nhiều hơn. Theo dự kiến, nguồn cung của phân khúc này sẽ còn tăng thêm nhiều nữa trong thời gian tới khi các dự án nhà bình dân mang thương hiệu VinCity của Vingroup chính thức ra mắt thị trường.

"Đây cũng là điều được giới phân tích kỳ vọng từ khá lâu, bởi với đặc điểm dân số trẻ và tầng lớp trung lưu đang ngày càng gia tăng, nhu cầu nhà ở có mức giá vừa phải đang ở mức cao. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, phân khúc này đã không được chú trọng quá lớn, dẫn đến tình trạng thiếu hụt về nguồn cung", bà An nói và cho biết, điều này sẽ thay đổi cục diện thị trường nói chung và phân khúc bất động sản bình dân nói riêng theo một hướng hoàn toàn khác.

Không chỉ được cải thiện về nguồn cung, các căn hộ thuộc phân khúc bình dân cũng có sự tăng trưởng đáng kể về giao dịch thành công, với tỷ lệ đạt 24% trong tổng cộng 6.143 căn bán được trong quý I/2017. Hai phân khúc còn lại là trung và cao cấp đóng góp 76%.

Mặc dù không nêu rõ cụ thể lượng giao dịch để bán của từng phân khúc, nhưng bà An cũng đưa ra đánh giá về việc các giao dịch đối với phân khúc cao cấp đã bắt đầu chậm lại. Thanh khoản tốt chỉ diễn ra với những dự án có lợi thế đặc biệt về vị trí và do các chủ đầu tư lớn triển khai.

Theo dự báo của cả Savills và CBRE, trong năm 2017, sẽ có trên 40.000 căn hộ gia nhập thị trường, chủ yếu là các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, từ các quận quen thuộc như Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm và Thanh Xuân. Trong khi đó, do quỹ đất hạn chế, nên nguồn cung tại khu vực trung tâm thời gian tới sẽ không còn nhiều. Các khu vực khác như Tây Hồ hay Đống Đa, Ba Đình cũng dự kiến chào đón thêm các dự án chất lượng.

Điểm nhấn biệt thự, liền kề

Thị trường nhà biệt thự, liền kề và nhà phố Hà Nội đã trải qua quý đầu tiên của năm 2017 cực kỳ sôi động, với hàng loạt dự án mở bán mới cùng với tỷ lệ bán ấn tượng. Báo cáo của Savills mới đây cho biết, tổng nguồn cung đạt 3.606 căn, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Nguồn cung mới phân khúc này đạt chừng 1.005 căn, được cung cấp bởi 3 dự án. Riêng phân khúc biệt thự chiếm 58%. Trong số này, Vingroup gần như là nhà cung cấp chủ yếu nguồn cung mới, ngoài ra có thêm một số dự án mở bán như Ciputra khu K, Dreamland Tây Hồ, Eurowindow River Park và Marina Arc (khu cuối của giai đoạn 3 Ecopark Aquabay).

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills cho biết, hầu hết các dự án mở bán mới đều nằm tại những vị trí rất đẹp, có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận tiện và có nguồn cư dân sinh sống sẵn có. Do vậy, giá bán sơ cấp của những dự án này cao hơn trung bình thị trường khá nhiều.

Trong số 3 loại hình nhà kể trên, nhà phố vẫn là sản phẩm được người bán ưa chuộng nhất, đạt tỷ lệ bán cao nhất do vừa có thể được sử dụng làm nhà ở, vừa có thể dùng để kinh doanh buôn bán, gia tăng lợi ích cho người mua.

Bên cạnh đó, quý vừa qua cũng ghi nhận sự đầu tư mạnh mẽ của các chủ đầu tư vào phát triển các hạng mục tiện ích trong khu đô thị. Điển hình như tại dự án Park City, các hạng mục tiện ích tiêu chuẩn quốc tế đã được đưa vào hoạt động, hay Công viên khủng long sắp sửa ra mắt tại Khu đô thị Vinhomes Riverside, cùng với các nhà câu lạc bộ riêng cho từng phân khu trong dự án.

Ghi nhận của Savills cho thấy, giá bán sơ cấp của biệt thự đã tăng 23% theo quý, trong khi phân khúc liền kề vẫn duy trì ổn định.

Theo bà Hằng, khoảng 74% trong số 78 dự án tương lai đang ở giai đoạn lập kế hoạch. Từ quý II/2017, sẽ có khoảng hơn 350 căn được tung ra thị trường. Một số dự án được kỳ vọng sẽ mở bán trong năm nay như Ecopark CBD (giai đoạn 4 của Khu đô thị Ecopark, Hưng Yên), The Manor Central Park, Splendora giai đoạn 2, Hà Nội Garden City và những đợt mở bán mới của dự án Starlake.

Căn hộ dịch vụ bình ổn

Riêng đối phân khúc căn hộ dịch vụ, báo cáo của cả 2 đơn vị nghiên cứu, sau khi Dream Apart-Hotel khai trương vào cuối năm 2016, quý đầu năm 2017, phân khúc này tương đối yên tĩnh, không có dự án mới nào ra mắt thị trường. Tổng nguồn cung vẫn ở mức trên 3.300 căn hộ, trong đó quận Ba Đình và Tây Hồ cung cấp gần 60% số căn hộ ở Hà Nội.

Giá chào thuê của quý này tương đối ổn định, tăng 0,7% so với quý trước, nhưng giảm 0,3% theo năm. Giá thuê hạng A đạt mức 31,84 USD/m2/tháng, tăng 1% theo quý và 1,3% theo năm. Trong khi đó, giá thuê của hạng B giảm nhẹ 0,2% so với quý IV/2016. Do nhu cầu thuê lớn, Tây Hồ là quận có mức giá thuê trung bình cao nhất thị trường, tiếp theo là quận Cầu Giấy, Ba Đình và Từ Liêm.

Trong quý I/2017, tỷ lệ lấp đầy được cải thiện ở tất cả các hạng. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của hạng A tăng 3,1 điểm phần trăm, trong khi hạng B tăng 2,3 điểm phần trăm so với quý trước.

Hai dự án sẽ gia nhập thị trường nằm ở khu vực Tây Hồ và Cầu Giấy trong những quý tới. Các dự án mới dự kiến ra mắt vào 2018-2020 cũng sẽ nằm ở 2 quận này. Với lượng lớn căn hộ mới, quận Tây Hồ sẽ thay Ba Đình trở thành nơi có nguồn cung lớn nhất thị trường.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, mặc dù có những tín hiệu khả quan, thị trường căn hộ dịch vụ đứng trước áp lực không ngừng từ mô hình căn hộ mua và cho thuê lại. Trước đây, do giới hạn về mặt nguồn cung, cùng với việc thiếu dịch vụ và tiện ích, các căn hộ truyền thống không được xem là đối thủ cạnh tranh của mảng căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, các dự án cao cấp mới ra mắt trong thời gian vừa qua đã thay đổi bộ mặt của thị trường. Với chất lượng xây dựng và quản lý cao, vị trí thuận tiện và có đầy đủ tiện ích, mô hình căn hộ cho thuê truyền thống được quảng bá tốt hơn với mức giá chỉ vào khoảng 10 USD/m2/tháng.

Trong khi đó, giá thuê của căn hộ dịch vụ tại Hà Nội thường rơi vào khoảng 24 - 34 USD/m2/tháng tùy theo hạng. Thêm vào đó, nguồn cung căn hộ dịch vụ vẫn tập trung vào một số khu vực nhất định, mà thiếu đi tính rộng khắp như của căn hộ truyền thống.

Vì vậy, căn hộ bán và cho thuê lại đang ngày càng thu hút được nhiều mối quan tâm từ người mua nhà cũng như người nước ngoài tại Hà Nội, đối tượng khách chủ yếu của căn hộ dịch vụ. do đó, mô hình căn hộ bán và cho thuê lại được trông đợi sẽ còn phát triển hơn nữa trong những năm tới đây.