CTCP Chứng Khoán Bản Việt (VCSC) cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang trong trạng thái phục hồi vững chắc trong vòng 4 năm. Lượng hàng tồn kho giảm đều và ổn định, khối lượng giao dịch tăng vọt cũng như sự phục hồi về giá chào bán diễn ra trong tất cả các phân khúc.

Sự phục hồi này, theo VCSC, dự trên nền tảng tăng trưởng GDP và tín dụng tại Việt Nam, cũng như sức khỏe của các ngân hàng đã tốt hơn trước. Việt Nam trở thành trung tâm gia công sản xuất được ưa chuộng trong khu vực, giúp tăng trưởng thu nhập thực bền vững, hỗ trợ cho nhu cầu về BĐS trong vài năm tới.

Ngoài ra, giá bán căn hộ trung bình chỉ đang cao hơn mức đáy của chu kỳ 10 - 15% và chỉ tương đương khoảng 67% mức đỉnh năm 2008. VCSC tin tưởng chu kỳ mới này vẫn còn cách mức đỉnh 3 - 4 năm nữa và mức đỉnh kế tiếp sẽ cao hơn mức đỉnh năm 2008, mặc dù mức độ chênh lệnh không cao. VCSC dự báo mức giá trung bình có thể sẽ tiếp tục tăng hơn 60% từ mức hiện tại trước khi đạt đỉnh kế tiếp.

Phân khúc nhà cao cấp có thể sẽ trải qua một giai đoạn điều chỉnh giá trong vòng 2 - 3 năm tới. Nguyên nhân do nguồn cung dồi dào sắp được tung ra trong phân khúc căn hộ, nhu cầu đang tăng trưởng mạnh mẽ tính đến thời điểm hiện nay nhưng có thể sẽ hạ nhiệt khi giới đầu cơ và các nhà đầu tư đã mua xong. Tuy nhiên, VCSC không đưa ra cảnh báo về tình trạng "bong bóng" BĐS trường hợp này vì... vẫn còn quá sớm để nói ra.

Tuy nhiên, nhu cầu thực trong phân khúc nhà ở giá phải chăng sẽ duy trì đà tăng trong vài năm tới do tăng trưởng cung cầu không tương đương trong phân khúc này. VCSC ước tính một căn hộ mức giá thấp nhất ở hiện tại chỉ phù hợp cho 15 - 20% dân số. Trong thập kỷ tới, ước tính tổng nhu cầu nhà ở sẽ vào khoảng 210 tỷ USD, chủ yếu từ những hộ gia đình có thu nhập từ thấp đến trung bình.

VCSC cho rằng có 2 quan điểm đầu tư tách biệt đang xuất hiện, dựa trên khoảng thời gian đầu tư.

Với các cổ phiếu ngắn hạn được chọn ra dựa vào khả năng tận dụng sự phục hồi của chu kỳ BĐS, khả năng tận dụng sự phát triển cơ sở hạ tầng đô thị ngắn hạn, và từng câu chuyện phục hồi các doanh nghiệp được dẫn dắt bởi sự kết hợp từ điều chỉnh lại chiến lược cũng như tái cơ cấu tài chính.

Trong dài hạn, những người thắng cuộc là các công ty hiện đang sở hữu quỹ đất được hưởng lợi nhiều nhất từ quy hoạch phát triển đô thị tổng thể, cũng như các doanh nghiệp có thể tận dụng được cơ hội to lớn trong dài hạn của phân khúc nhà ở giá phải chăng.`

Trên cơ sở đó, VCSC cho rằng KDH, VIC, HDG và DXG là cổ phiếu để đầu tư ngắn hạn và trung hạn. Trong dài hạn, NLG, BCI, DXG là những hưởng lợi thực sự do có quỹ đất lớn, hưởng lợi từ kế hoạch phát triển đô thị dài hạn.
Khổng Chiêm