Sacomreal: Thấy gì qua “ẩn số” thu nhập khác 438 tỷ đồng?

Theo BCTC bán niên 2015 sau soát xét mới được công bố của CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - Sacomreal (HNX: SCR), “ẩn số” thu nhập khác gần 438 tỷ đồng giúp SCR đảo ngược tình thế từ lỗ sang lãi đã được hé mở. Tuy nhiên thương vụ này của SCR lại dấy lên những hoài nghi khác.

Theo BCTC soát xét, trong 6 tháng đầu năm 2015, doanh thu thuần SCR chỉ đạt gần 68 tỷ đồng, giảm 76% so cùng kỳ năm trước. Trừ đi các chi phí trong kỳ, SCR lỗ thuần gần 120 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhờ lợi nhuận khác hơn 302 tỷ đồng giúp SCR ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế gần 145 tỷ đồng, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước chỉ 15 tỷ đồng.

Chi tiết khoản thu nhập khác tăng đột biến tại BCTC tự lập chỉ được SCR giải thích là từ hoạt động hợp tác đầu tư phát sinh trong kỳ. Tuy nhiên, đến BCTC soát xét bán niên 2015, ẩn số thương vụ này mới được hé mở.

Chấp nhận chuyển nhượng “lỗ”… để thoát lỗ?

Dự án Celadon City được khởi công vào năm 2010, có tổng diện tích đất 82 ha nằm tại quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh.

Theo thuyết minh số 45 về các nghiệp vụ trọng yếu tại BCTC hợp nhất soát xét bán niên 2015, nguyên nhân của khoản thu nhập khác tăng đột biến là do trong kỳ SCR nhận về 436 tỷ đồng từ công ty liên doanh là CTCP Đầu tư Bất động sản Sài gòn Thương tín Tân Thắng, chủ đầu tư Dự án Celadon City, về khoản tiền còn lại phải thanh toán giữa hai bên có liên quan tới quyền sử dụng đất thuộc dự án Celadon City.

Theo đó, vào tháng 3/2010, SCR đã ký thỏa thuận liên doanh với Gamuda Land (HCMC) Sdn Bhd và một cổ đông cá nhân. Thỏa thuận này thiết lập các điều khoản và điều kiện thanh toán chi phí quyền sử dụng đất mà SCR góp vốn và chuyển nhượng cho CTCP Đầu tư Bất động sản Sài gòn Thương tín Tân Thắng.

Tháng 9/2011, thỏa thuận được điều chỉnh. SCR sẽ phải bảo lãnh tổng khoản thanh toán tối đa và nghĩa vụ tài chính đối với đất và chuyển quyền sử dụng đất. Các khoản thanh toán đất được giới hạn trong ngưỡng 64.8 triệu USD. Nếu vượt ngưỡng trên, SCR sẽ chịu phần vượt quá nhưng nếu thanh toán ít hơn thì SCR sẽ được nhận khoản chênh lệch.

Đến tháng 11/2011, Liên doanh đã nhận được toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng thanh toán 31.8 triệu USD. Như vậy, xét theo điều kiện ban đầu, số tiền mà SCR sẽ nhận lại là 33 triệu USD.

Từ năm 2012 đến nay, SCR đã nhận lại tổng cộng 7,655,959 USD. Số tiền còn lại (hơn 25.3 triệu USD) theo thỏa thuận ngày 25/12/2012 sẽ được Liên doanh thanh toán cho SCR như sau: 488,235 USD trong năm 2013; 105,826 USD trong năm 2016 và 3 đợt bằng nhau số tiền 8,250,019 USD hàng năm từ năm 2017 tới 2019, nếu như không có nghĩa vụ nào phát sinh thêm.

Tuy nhiên, vào ngày 16/6/2015, Tân Thắng và SCR đã ký thỏa thuận mới, theo đó Liên doanh đồng ý trả 1 lần cho SCR toàn bộ khoản tiền còn lại được nêu trên. Đây cũng chính là khoản tiền giúp SCR ghi nhận tổng cộng hơn 436 tỷ đồng vào thu nhập khác, trong đó 418 tỷ đồng bằng tiền và hơn 18 tỷ đồng bằng căn hộ. SCR cho biết các khoản tiền đã được thanh toán vào cuối kỳ.

Điều đáng nói là nếu quy đổi theo tỷ giá giao dịch USD/VND ngày 16/6 ở ngưỡng trung bình 21,800 đồng/USD, khoản thanh toán chỉ tương đương 20 triệu USD. Với mức lãi suất tiền gửi USD hiện tại là 0.75%, cho dù thực hiện quy đổi dòng tiền về hiện tại thì số tiền SCR nhận được thực tế theo thỏa thuận cũ sẽ là gần 25 triệu USD. Như vậy, việc chấp nhận thanh toán sớm đã khiến SCR mất đi 20% giá trị tổng khoản thanh toán, tương đương gần 5 triệu USD.

Sau thương vụ này, SCR đã chính thức thoái khỏi dự án Celadon City. Danh sách nhà đầu tư dự án này hiện chỉ còn Gamuda Land đến từ Malaysia.

Không chỉ vậy, thương vụ chuyển nhượng sớm này dù lỗ so với giá trị ban đầu nhưng lại giúp SCR thoát lỗ ngoạn mục trong 6 tháng đầu năm 2015. Thực tế, nếu không có thỏa thuận mới được ký kết ngày 16/6, cách 15 ngày so với thời điểm "chốt sổ" bán niên 2015, nhiều khả năng con số lỗ trong quý 2 của SCR sẽ lên tới khoảng 130 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại thời điểm đầu năm, lợi nhuận chưa phân phối SCR chỉ còn 70.4 tỷ đồng và cũng theo giả thiết này, đến ngày 30/6, SCR có thể sẽ lỗ lũy kế trên dưới 60 tỷ đồng nếu không có thỏa thuận mới từ Liên doanh.

Vì đâu SCR chịu “lỗ” 5 triệu USD?

Tại sao SCR lại “vội vàng” chuyển nhượng dự án trên để chấp nhận lỗ 1 khoản không hề nhỏ?

Câu trả lời dễ thấy nhất có lẽ là SCR không muốn chịu thua lỗ lớn trong bối cảnh mà hàng loạt dự án đang triển khai vẫn chưa đến giai đoạn ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Việc lỗ nặng có thể ảnh hưởng đến tâm lý cổ đông cũng như khách hàng khi mà công ty đang mở rộng các chiến lược bán hàng.

Song, có thể một nguyên nhân nữa khiến SCR phải chấp nhận lỗ để thực hiện thương vụ kia là liên quan đến khả năng huy động vốn của Công ty. Vì cần lưu ý rằng, thời điểm hiện tại khi SCR công bố BCTC soát xét bán niên 2015 cũng trùng với thời điểm nhà đầu tư (NĐT) thực hiện đăng ký cho đợt chào bán hơn 50 triệu cp (theo thông tin về đợt phát hành, thời gian chuyển nhượng quyền mua từ 20/08 – 15/09, thời gian đăng ký đặt mua từ 20/08 – 17/09).

Câu chuyện thoát lỗ của SCR và vấn đề phát hành cần được nhìn nhận theo khía cạnh khác. Mặc dù không chịu tác động bởi quy định về phát hành (SCR nộp hồ sơ phát hành vào đầu tháng 6 nên UBCKNN sẽ căn cứ vào kết quả kinh doanh 2014) nhưng nếu để lỗ khoảng 140 tỷ trong quý 2/2015 (giả thuyết không thực hiện thương vụ chuyển nhượng sớm như trên), kéo theo đó là lỗ ròng 6 tháng đầu năm 2015 cả trăm tỷ đồng có thể ảnh hưởng đến kết quả của đợt phát hành sắp tới.

Cụ thể, việc này chắc chắn tác động tiêu cực lên tâm lý nhà đầu tư, thị giá SCR có thể không còn xoay quanh 8,000 đồng/cp như hiện nay (Trước đây, nhà đầu tư cũng từng chứng kiến giá cổ phiếu SCR về đâu đó quanh 6,000 đồng/cp khi lỗ hơn 56 tỷ đồng trong quý 2/2013). Tất nhiên, hệ quả của việc này thì ai cũng biết là sẽ khó khăn để một cổ đông sẵn sàng mở hầu bao để mua cổ phần phát hành thêm!