Nguy cơ bội thực mặt bằng bán lẻ

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy trong quý II, giá thuê mặt bằng bán lẻ tiếp tục giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung được công bố đến năm 2020 vọt lên 1,5 triệu m2 sàn, tăng 200% so với hiện nay.

Theo một nghiên cứu cập nhật đến tháng 8 của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ đã đi vào hoạt động tại TP HCM là 940.000 m2. Dự kiến cuối năm 2015, thị trường sẽ đón thêm hơn 200.000 m2 từ 10 dự án bán lẻ.

Khảo sát của VnExpress tại khu vực đang nóng nhất TP HCM là trục đô thị phía Đông, trong nửa đầu năm 2015, diện tích các khu mua sắm tại quận 2, 9, Thủ Đức, Bình Thạnh được công bố rầm rộ. Dự kiến có ít nhất 300.000 m2 sàn thương mại mới là khối đế của hàng loạt dự án nhà ở sẽ đi vào hoạt động giai đoạn 2015-2018.

Nguyên nhân của sự bùng nổ nguồn cung thương mại mới này là cuộc đua ăn theo hạ tầng khu Đông đang được thành phố đầu tư rầm rộ. Tuy nhiên, ghi nhận tại những trung tâm mua sắm hiện hữu trong khu vực này vẫn khá vắng khách, ngoại trừ những ngày cuối tuần tình hình được cải thiện hơn.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang dự báo, 300.000 m2 sàn thương mại mới đang được công bố hoặc đang xây dựng có vẻ đang phát triển với tốc độ quá nhanh. Thực tế các trung tâm thương mại phát triển chậm hơn so với bất động sản nhà ở. "Vì vậy, đầu tư vốn vào hàng trăm nghìn m2 bán lẻ này còn mang ý chí chủ quan và nhiều khả năng có thể dẫn đến dư thừa nguồn cung hoặc bị sàng lọc dần", ông Quang đánh giá.

Khu Nam Sài Gòn, một đối trọng nặng ký với trục phía Đông cũng đang có diện tích bán lẻ không ngừng tăng lên. Thống kê của Savills Việt Nam, khu vực này có nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại (trung tâm mua sắm, siêu thị) đang hoạt động khoảng 151.000 m2. Riêng khu vực Phú Mỹ Hưng chiếm khoảng 40%, tương đương 60.000 m2 mặt bằng bán lẻ hiện đại. Đến cuối năm 2016, dự kiến khu Nam Sài Gòn có thêm khoảng 80.000 m2 mặt bằng bán lẻ, chủ yếu đến từ cụm khối đế bán lẻ của các dự án căn hộ cao tầng.

Lõi bán lẻ của khu Nam hiện nay tập trung vào 3 trung tâm: SC Vivo City (41.000 m2), Crescent mall (45.000 m2) và Parkson Paragon (12.800 m2), những khu mua sắm còn lại quy mô không đáng kể. Tuy nhiên, tình trạng chung của các điểm mua sắm này là khá vắng khách vào các ngày trong tuần.

Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực đánh giá: "Mặt bằng bán lẻ tại TP HCM đang bị bội thực, bằng chứng là giá thuê giảm trong khoảng thời gian dài. Nguồn cung vẫn tiếp tục tăng lên chẳng khác nào cuộc chạy đua vũ trang rầm rộ nhưng đầy mạo hiểm".

Theo ông Đực, còn quá sớm để đổ xô đầu tư dàn trải vào các dự án khu thương mại trong khi sức mua vẫn còn rất hạn chế, chỉ tập trung ở một vài trung tâm lớn. Vị trí của các khu mua sắm nằm quá gần nhau cũng là một nhược điểm lớn. Ông phân tích, thay vì rầm rộ đầu tư vào mặt bằng bán lẻ theo phong trào, các nhà đầu tư chỉ nên bổ sung những điểm mua sắm tập trung ở các vị trí còn thiếu hoặc cửa ngõ chiến lược.

"Ngay cả các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa tại quận 1, TP HCM còn phải đối mặt với cảnh ế ẩm, người bán nhiều hơn người đi xem. Mặt bằng trên đất vàng phải chật vật chuyển đổi mô hình để kéo khách về thì những khu vực mới như Đông, khu Nam không nên hào hứng thái quá", ông Đực nhấn mạnh.

Bàn về nguyên nhân bội thực nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP HCM, chuyên gia này giải thích, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ có quá nhiều dự án nhà ở dành đất cho hoạt động bán lẻ. Nói cách khác, mặt bằng thương mại đang bị bố trí tùy tiện, bất hợp lý, thiếu cảnh báo rủi ro.

Ông Đực cho rằng dự án nhà ở nào cũng đều có khối đế thương mại dịch vụ hoặc khu thương mại riêng là một sai lầm nghiêm trọng. Quy mô nhỏ thì 5.000-10.000 m2 sàn, lớn hơn thì vài chục nghìn m2 sàn, cứ thế lũy kế dần theo năm tháng. Các dự án này nằm san sát nhau, xen kẽ với những trung tâm thương mại hoành tráng càng khiến áp lực thừa mặt bằng bán lẻ lớn dần.

Dù một số chuyên gia lo ngại về kịch bản màu xám, vẫn có không ít ý kiến tỏ ra lạc quan về tương lai của thị trường này. Giám đốc bộ phận Cho thuê và Tư vấn bán lẻ Cushman & Wakefield, Lê Thị Kim Hoa phân tích: "Nguồn cung tăng lên sẽ kéo giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm xuống và khách hàng được hưởng lợi". Bà Hoa cho rằng điều này sẽ tạo nên sự sôi động cho thị trường, mang đến nhiều sự lựa chọn, làm đa dạng hóa các mô hình mới và xu hướng mới.

Theo bà Hoa, trong bối cảnh Việt Nam sắp gia nhập hàng loạt các hiệp định tự do thương mại, nhiều nhà bán lẻ từ bên ngoài sẽ gia nhập thị trường 90 triệu dân này. Thống kê mới nhất của Viện hợp nhất sáp nhập và liên minh (IMAA – một tổ chức theo dõi các thương vụ M&A trên toàn cầu), ngành bán lẻ và công nghiệp tiêu dùng là xu hướng chủ đạo của hoạt động M&A Việt Nam giai đoạn 2014-2015. Theo đó, bán lẻ chiếm 36% tổng giá trị các thương vụ M&A.

Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn Công ty Savills Việt Nam, Nguyễn Thị Vân Khanh nhận định, so với các thành phố lớn trong khu vực: Bangkok (8 triệu m2), Singapore (4 triệu m2), Kuala Lampur (3 triệu m2), thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ TP HCM khá khiêm tốn (chưa tới một triệu m2). Đây là lý do ngành bán lẻ hiện đại của thành phố 10 triệu dân này vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Hiện nay khu vực ngoại thành TP HCM tập trung dân số cực lớn nhưng mật độ diện tích bán lẻ hiện đại (siêu thị, trung tâm mua sắm) trên đầu người vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm. Do đó, bà Khanh tin rằng biểu đồ ngành bán lẻ sẽ có xu hướng dịch chuyển dần về khu vực xa trung tâm.

Tuy nhiên, một chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm quan sát thị trường bán lẻ TP HCM gần 2 thập niên nhận xét, mật độ các điểm bán lẻ toàn thành phố còn thấp chưa đủ dữ liệu để kỳ vọng vào sự tăng trưởng của ngành này. Đó chỉ là một phần của tảng băng chìm, phần còn lại phụ thuộc vào vị trí, sức mua (khả năng chi trả), thị hiếu và thói quen tiêu dùng.

Ông cho hay không thể lấy quy mô mặt bằng bán lẻ của TP HCM so với các thành phố lớn trong khu vực để đánh giá tiềm năng vì xuất phát điểm và mô hình phát triển đô thị khác nhau. "Ngành bán lẻ nói chung và nhà đầu tư, quản lý, quy hoạch mặt bằng bán lẻ TP HCM nói riêng cần có những nghiên cứu đồng bộ, khảo sát thực tiễn cụ thể, sinh động nhằm hạn chế nguy cơ khủng hoảng thừa, gây lãng phí xã hội", ông khuyến nghị.

VnExpress