Vì sao khu đô thị Thủ Thiêm chậm triển khai?

CBRE vừa công bố báo cáo chi tiết về khu đô thị Thủ Thiêm của quận 2, TPHCM. Theo đó, Thủ Thiêm nằm trên khu đất rộng 657 ha tọa lạc tại Quận 2, bên kia sông Sài Gòn đối diện với Quận 1 và trung tâm thành phố.

Mặc dù rất gần với trung tâm thành phố, phần lớn khu Thủ Thiêm hiện tại vẫn là khu đất trống, và chỉ bắt đầu kết nối một phần với phần còn lại của thành phố thời gian gần đây.

Thủ Thiêm đã được Chính phủ xác định là một khu vực phát triển tiềm năng, một khu trung tâm mới của thành phố từ năm 1996. Tuy nhiên, đến năm 2003, TPHCM mới chọn công ty tư vấn của Mỹ là Sasaki được chọn để lên quy hoạch.

Năm 2008, cây cầu đầu tiên kết nối Thủ Thiêm với quận Bình Thạnh được thông xe. Từ đó đến khi Hầm Thủ Thiêm được thông xe năm 2011, khu đô thị mới có thể tiếp cận được khu vực trung tâm TPHCM hiện hữu là quận 1. Đến năm 2014, một số tuyến đường nội bộ trong khu vực Thủ Thiêm bắt đầu được xây dựng. Năm 2015 mở đầu thời đại mới cho khu đô thị này khi các doanh nghiệp bất động sản lớn, có tiềm năng tài chính dồn lực đầu tư vào khu đô thị.

Lý giải cho sự chậm trễ triển khai này, CBRE chỉ ra một số nguyên nhân. Trước hết bắt nguồn từ cơ chế quản lý. Chủ đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một công ty thuộc sở hữu Nhà nước (Ban Quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm) nhưng không nắm toàn quyền quyết định về tầm nhìn, ngân sách cũng như nhân sự cho dự án này. Mọi quyết định đều phải được Chính quyền Thành phố phê duyệt và thường mất rất nhiều thời gian.

Nguyên nhân thứ hai, các chính sách và ưu đãi nhằm thu hút nhà đầu tư đến với Thủ Thiêm trong vòng 10 đến 15 năm tới vẫn khá hạn chế.

Thứ ba, cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm thiếu đồng bộ. Bốn tuyến đường chính của khu đô thị vẫn đang trong giai đoạn thi công xây dựng và đến 1-2 năm nữa mới hoàn thiện.

Thứ tư, giá đất tại Thủ Thiêm rất cao. Theo CBRE, chi phí đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm khá tốn kém với giá đất trung bình hơn 3.000 USD/m2. Thêm vào đó, thành phố không chấp thuận gia hạn tiền thuê đất mà yêu cầu nhà đầu tư phải trả ngay chi phí đất.

Thứ năm là vấn đề hướng phát triển. Trọng tâm phát triển tại Thủ Thiêm là bất động sản thương mại và văn phòng. Tuy nhiên, ở bên bờ Tây Sông Sài Gòn đã có sẵn nguồn cung thương mại dồi dào hiện hữu với quy mô khá tương đồng. Việc triển khai thêm các dự án hiện nay bên bờ Tây (khu trung tâm hiện hữu) sẽ càng khiến hòn ngọc Thủ Thiêm mất điểm trong mắt các nhà đầu tư.

Nếu giả định tốc độ hấp thu tiếp tục duy trì ở mức hiện tại như ghi nhận trong quý II/2015 (tăng khoảng 1,4% mỗi quý) thì sẽ mất đến 12 năm thị trường mới hấp thụ hết nguồn cung từ 3 dự án kể trên nằm dọc bờ Tây.

Từ những nguyên nhân này, CBRE cũng chỉ ra những thách thức dành riêng cho chủ đầu tư khi quyết định rót vốn vào Thủ Thiêm. Trong đó phải kể đến các yếu tố tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng còn chậm, giá đất cao, TPHCM còn thiếu nguồn cầu, đặc biệt từ ngành dịch vụ tài chính, thiếu quyền tự quyết và kiểm soát, tốc độ triển khai các hoạt động còn chậm, có tình trạng đầu cơ, hạn chế về ưu đãi và đòn bẩy thuế, vấp phải cạnh tranh lớn.

Tuy nhiên, Thủ Thiêm đã bắt đầu có những dấu hiệu tăng tốc trong năm 2015, đồng thời cũng mang lại nhiều cơ hội không nhỏ. Trong đó có việc Thủ Thiêm sở hữu vị trí chiến lược, công tác đền bù giải tỏa đã hoàn thành về cơ bản, quy hoạch tổng thể được phê duyệt, vùng trung tâm hiện hữu thiếu quỹ đất, đồng thời TPHCM có tầm nhìn trở thành khu đô thị đẳng cấp thế giới.