Ông đánh giá như thế nào về con đường phục hồi của thị trường BĐS trong thời gian qua?
Ông Sử Ngọc Khương: Theo quan sát của tôi, từ quý 3/2014 đến tháng 6/2015, thị trường BĐS chỉ có lên mà không có xuống, giao dịch các phân khúc đang tăng mạnh và dự án mới liên tục được gia nhập thị trường. Theo tôi, đây là thời điểm các nhà đầu tư, các nhà phát triển dự án đã thấy được cơ hội và bước vào chu kỳ phát triển mới sau một giai đoạn dài thị trường nằm dưới đáy. Về phía khách hàng, cũng có thể nói rằng giờ đây thị trường này là của họ.
Trước đây chúng ta luôn nói rằng giá nhà tại các thành phố lớn đang quá cao nên khó mua được nhà ở, nhưng nếu so với các thành phố khác trong khu vực, giá nhà tại Việt Nam vẫn tương đối rẻ và có mức sinh lợi tốt. Nếu so từ cuối năm ngoái đến nay, giá bán ở nhiều phân khúc có mức tăng trung bình khoảng 3-5%. Đó là mức tăng vẫn nằm trong biên độ khá an toàn.
Còn nhớ thời điểm 2006-2007, giá nhà “đội” trên giá thực rất cao và người ta vẫn chấp nhận vay với lãi suất từ 12-13%, thậm chí lên 21-22% để mua được một căn nhà. Thời gian qua thị trường bị tác động bởi yếu tố trượt giá, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam và đô la Mỹ ở mức điều chỉnh tăng 1%, đồng thời điều chỉnh tăng biên độ tỷ giá từ + /-2% lên +/-3%. Từ đó, giá trị đầu cho một dự án BĐS đã tăng nhiều, nhưng mức giá chào bán các dự án vẫn không tăng, hoặc có tăng nhẹ nhưng chỉ ở một vài dự án đâu đó.
Vậy cơ sở nào để ông đưa ra khẳng định rằng thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ tăng trưởng?
Ông Sử Ngọc Khương: Theo tôi, thứ nhất về mặt vĩ mô, cho thấy chính sách điều hành và phát triển kinh tế của Chính phủ đến thời điểm hiện nay là ổn định, với GDP kỳ vọng sẽ tăng lên trên 6%. Về phía ngân hàng, tăng trưởng tín dụng từ nay đến cuối năm sẽ cao, đạt mục tiêu đề ra là 13-15%. Lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức chấp nhận được, đi kèm với nhiều gói tín dụng hỗ trợ khác giúp khách hàng yên tâm vay vốn và quản lý được dòng tiền.
Điểm quan trọng nữa là thị trường BĐS hiện nay mang yếu tố nước ngoài do tác động tích cực từ 2 bộ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Các nhà đầu tư nước ngoài đang rót vốn vào thị trường Việt Nam thông qua các dự án nhà ở, khu dân cư vì thực tế đã chứng minh tốc độ đô thị hóa đang rất cao, dân số trẻ nên nhu cầu nhà ở từ đó tăng theo.
Theo ông, từ quý 1/2016 trở đi thì phân khúc nào sẽ là phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường?
Ông Sử Ngọc Khương: Nếu so thu nhập bình quân đầu người của Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung thì nhà ở có giá trung bình sẽ dẫn dắt thị trường. Tôi thấy ở thị trường nào cũng vậy chứ không phải thị trường Việt Nam, phân khúc này lúc nào cũng có mức giao dịch sôi động do nhu cầu thực rất cao. Ở các thị trường lớn trên thế giới như Mỹ, Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, bộ phận thu nhập bình quân luôn luôn chiếm số đông chứ không phải ai cũng có cả vài trăm nghìn USD, vài triệu USD để mua căn hộ hay villas.
Ngoài ra, một bộ phận không nhỏ người dân từ các tỉnh khác di cư vào các thành phố lớn làm việc, học tập, sinh sống hàng năm vô cùng lớn, cũng thuộc bộ phận có mức thu nhập trung bình. Phân khúc nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá rẻ cũng sẽ là tâm điểm của thị trường trong năm tới. Tuy nhiên, ở phân khúc cao cấp luôn luôn có khách hàng, đối tượng riêng vì các chủ dự án luôn định vị được phân khúc để đầu tư và chọn đúng đối tượng khách hàng để giải quyết đầu ra.
Ông có nói rằng thị trường BĐS của chúng ta chuẩn bị có sự bùng nổ vào dịp cuối năm vì một lượng lớn Việt kiều sẽ về quê mua nhà đất. Tuy nhiên, Luật đã có hiệu lực nhưng cách thực hiện vẫn còn là một dấu hỏi lớn. Theo ông, trở ngại lớn nhất trong việc bán nhà cho người nước ngoài là gì?
Ông Sử Ngọc Khương: Thị trường BĐS dành riêng cho người nước ngoài hiện nay, theo tôi không thật sự “nóng” dù doanh nghiệp trong nước đang thực hiện nhiều chiến lược kinh doanh đón đầu. Do thiếu các văn bản hướng dẫn thi hành dưới luật, người nước ngoài (NNN) nói chung và Việt kiều nói riêng vẫn còn khá e dè khi muốn mua nhà tại Việt Nam do còn chờ những tín hiệu mới từ chính sách.
Theo tôi được biết, đến nay chưa thấy một NNN nào được cầm sổ hồng trên tay đối với căn hộ họ đã mua. Số lượng NNN mua nhà ở tại Việt Nam có tăng thật sự, nhưng vẫn theo hình thức nhờ người thân trong nước đứng tên như đã làm hàng chục năm nay.
Mới đây, ngân hàng Nhà nước đồng ý cho NNN vay tiền mua nhà tại một ngân hàng ở Việt Nam, nhưng không vượt quá thời gian sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Thông thường người nước ngoài làm việc tại Việt Nam ký hợp đồng từng năm một chứ không thể ký đến 10 năm, 20 năm được. Trong khi đó, các khoảng vay đâu phải ai cũng có tiền vay 1 hay 2 năm rồi trả được hết, có thể là vay 5 năm, 10 năm cũng giống như người dân mình thôi.
Giả sử, một người nước ngoài đang làm giúp việc nhà tại Việt Nam, với mức lương 300-400 USD, nhưng nay họ muốn mua một căn hộ 50.000 USD chẳng hạn, nếu họ có 25.000USD thì họ phải vay thêm 25.000 USD nữa, trong khi đó họ hợp đồng với chủ nhà chỉ từng năm một thì làm sao họ hội đủ điều kiện vay tiền. Khi cho vay, ngân hàng đã “nắm” chặt tài sản thế chấp là căn nhà, do vậy khách hàng không chạy đâu được mà ngân hàng vẫn thu hồi được đồng vốn.
Như vậy, chúng ta cũng cần xem xét lại điều khoản này, bởi vì NNN hay Việt kiều không phải ai cũng giàu để mà có tiền sẵn mua nhà cửa tại Việt Nam. Nếu cởi mở hơn thì thị trường BĐS sẽ có nhiều cơ hội lớn trong việc giải quyết đầu ra cho các nhà phát triển BĐS…
Theo Đăng Khải
Tri thức trẻ