Đây là điểm mới theo Nghị định 60/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán.
Cụ thể, việc góp vốn bằng bất động sản (BĐS) cần đáp ứng hai điều kiện. Thứ nhất, BĐS để góp vốn phải đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ.
Thứ hai, BĐS để góp vốn phải thuộc sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của bất động sản dự kiến góp vào quỹ; không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác.
Theo Nghị định 60, để được chấp thuận cho góp vốn, giá tài sản BĐS này phải do hai tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện theo quy định pháp luật về thẩm định giá.pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan.
Việc định giá được thực hiện trong thời hạn không quá 6 tháng, tính tới ngày nộp hồ sơ chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ. Trường hợp thành lập quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được tất cả các nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản và thành viên sáng lập (nếu có) của quỹ chấp thuận. Trường hợp tăng vốn điều lệ của quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được Đại hội nhà đầu tư của quỹ thông qua.
Trường hợp BĐS góp vào quỹ được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của bất động sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá bất động sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
Đối với hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản, Nghị định 60 quy định quỹ đầu tư BĐS phải đảm bảo tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào BĐS ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định; hoặc cổ phiếu của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh BĐS có doanh thu hoặc thu nhập từ việc sở hữu cho thuê và kinh doanh BĐS đạt tối thiểu 65% tổng doanh thu hoặc thu nhập.
Ngược lại, tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá và công cụ chuyển nhượng theo pháp luật ngân hàng, trái phiếu Chính phủ hoặc được Chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch, không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty BĐS.
Việc đầu tư vào các tài sản này phải đảm bảo các giới hạn như không được đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, trừ trái phiếu Chính phủ.
Nghị định cũng quy định không được đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành của một nhóm công ty có quan hệ công ty mẹ, công ty con, công ty liên kết. Ngoài ra, không được đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành.