Luật sắp có hiệu lực, vẫn chưa có thông tư hướng dẫn

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) chính thức có hiệu lực vào ngày 1/7/2015 quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp dự án không triển khai tiếp được, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư hoàn trả lại tiền cho người mua nhà.

Tại cuộc tọa đàm trực tuyến "Bảo lãnh dự án Bất động sản: Liệu có rủi ro?" diễn ra chiều ngày 24/6/2015, ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, đánh giá đây là một trong những biện pháp thiết thực nhất để bảo vệ khách hàng, bảo vệ người tiêu dùng.

Bởi lẽ, khi chủ đầu tư khi ký bảo lãnh với ngân hàng phải thế chấp tiền cho dự án. Vì vậy, chủ đầu tư đã nhận tiền của khách hàng thì phải có trách nhiệm đảm bảo tiến độ đúng với cam kết cũng như chấm dứt tình trạng chủ đầu tư thu tiền của khách hàng nhưng sử dụng trái mục đích, ông Phấn lý giải.

Tuy nhiên, khi chỉ còn vài ngày nữa Luật này được áp dụng, vẫn chưa có bất kỳ một thông tư hay văn bản hướng dẫn cụ thể nào. "Điều này khiến cho không chỉ doanh nghiệp mà người tiêu dùng đều rất hoang mang", ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest) lo ngại.

Trả lời thắc mắc này, ông Đoàn Thái Sơn – Vụ trưởng Vụ pháp chế Ngân hàng nhà nước (NHNN) cho rằng về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng.

Theo ông Sơn, hiện tại, hoạt động bảo lãnh vẫn đang được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định về bảo lãnh ngân hàng. Hay nói cách khác, việc bảo lãnh bất động sản này đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản và Thông tư 28.

Ông Sơn cho biết thêm, NHNN đã xây dựng và đang hoàn thiện lần cuối dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28 để hướng dẫn rõ hơn nội dung quy định về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dự kiến sẽ công bố trong tháng 6/2015.

Toạ đàm "Bảo lãnh dự án bất động sản: Liệu có rủi ro" diễn ra vào chiều 24/6
Doanh nghiệp kiến nghị được tín chấp

Một vấn đề còn tồn đọng khi áp dụng Luật Kinh doanh BĐS 2014 là làm thế nào để doanh nghiệp nhận được sự đồng ý bảo lãnh từ các ngân hàng thương mại. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết hiện tại ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa quyết định doanh nghiệp được bảo lãnh theo hình thức tín chấp hay thế chấp. Nếu tín chấp sẽ rất dễ dàng cho doanh nghiệp, nhưng thế chấp sẽ là vấn đề vô cùng nan giải.

Ông Hiệp cũng đề nghị NHNN cho phép được mang những tài sản khác hoặc tài sản là bất động sản đã hình thành của mình vào thế chấp để tăng uy tín, làm giảm phí bảo lãnh.

"Giảm phí bảo lãnh cũng nhằm mang lại lợi ích cho khách hàng. Bởi chúng tôi buộc phải tính khoản phí này vào giá thành sản phẩm bán ra cho người tiêu dùng trong tương lai", ông Hiệp chia sẻ.

Chủ tịch GP-Invest cũng cho rằng Bộ Xây dựng và NHNN cần phải đưa ra một mức sàn và mức trần cho tỉ lệ phí bảo lãnh, tránh trường hợp thả nổi tự do và ngân hàng thương mại sẽ bắt chẹt khiến chủ đầu tư phải tăng giá bán.

Doanh nghiệp ít vốn gặp khó
Ông Đoàn Thái Sơn – Vụ trưởng Vụ pháp chế NHNN cho biết trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận, thì người mua nhà, thuê mua nhà có quyền yêu cầu ngân hàng nhận bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư, cụ thể ở đây là hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư.

Như vậy, có thể thấy ngân hàng bảo lãnh sẽ là người phải chịu rủi ro khi chấp nhận bảo lãnh cho một doanh nghiệp. Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng có thể sẽ không nhận bảo lãnh cho các doanh nghiệp thiếu uy tín hoặc doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch của GP-Invest chia sẻ, sẽ rất khó cho những doanh nghiệp non trẻ, ít vốn khi bước chân vào thị trường bất động sản với quy định mới này.

"Ví dụ như một doanh nghiệp chưa có kinh nghiệm, hoặc doanh nghiệp chưa được chứng minh thì ai dám bảo lãnh? Hoặc doanh nghiệp nhỏ, không đủ vốn để thế chấp phát triển dự án, thì chắc chắn với những điều khoản như này thì buộc phải tìm đến các doanh nghiệp lớn để bắt tay, hợp tác chứ không thể đơn phương triển khai", ông Hiệp nói.